30-Sekunden-Check · Eine der stärksten Rügen

Wird die Ausnützungsziffer im Baugesuch überschritten?

Die AZ ist eine der häufigsten Rügen mit besonders hoher Erfolgsquote. Geben Sie drei Werte ein — Grundstücksfläche, geplante Geschossfläche und zulässige AZ aus dem Zonenplan — und Sie sehen sofort, ob die Bewilligung rechtmässig ist.

Geben Sie die Plan-Werte ein

Werte aus dem öffentlich aufliegenden Baugesuch oder dem Zonenplan Ihrer Gemeinde.

Grundstücksfläche (m²) *

Aus dem Grundbuch oder Bauplan. Bei Eckparzellen die effektive Fläche (nicht den Bauland-Anteil-Schnitt).

Geplante anrechenbare Geschossfläche (m²) *

Im Baugesuch unter „anrechenbare Geschossfläche“ oder „Bruttogeschossfläche BGF“. Achtung: Estriche, Tiefgaragen und nicht-anrechenbare Flächen werden je nach Kanton unterschiedlich behandelt.

Zulässige Ausnützungsziffer aus Zonenplan *

Aus dem Zonenplan Ihrer Gemeinde. Typische Werte: W2 = 0.40-0.55, W3 = 0.55-0.70, W4 = 0.70-1.00, Kernzone = 1.00-1.80, Industrie = variiert.

Bonus-Faktor wegen Quartierplan / Energie-Standard / Verdichtung

Manche Gemeinden gewähren AZ-Boni (z. B. Minergie-A, Quartiergestaltungsplan, Mehrnutzung). Wenn aktiviert, wird die zulässige AZ um den Bonus-Prozentsatz erhöht.

Wo finde ich die zulässige AZ für mein Quartier?

Im Zonenplan Ihrer Gemeinde. Viele Gemeinden bieten Online-GIS-Portale, in denen Sie Ihre Adresse eingeben und die Zonenzuordnung ablesen können. Alternativ kontaktieren Sie das kommunale Bauamt — die Zonenplan-Auskunft ist meist kostenlos.

Faustregeln (CH): W2 = 0.40-0.55 · W3 = 0.55-0.70 · W4 = 0.70-1.00 · Kernzone = 1.00-1.80 · Mischzonen variieren stark.

Häufige Fragen

Was ist die Ausnützungsziffer (AZ)?: Die Ausnützungsziffer ist das Verhältnis zwischen anrechenbarer Geschossfläche und Grundstücksfläche. Sie regelt, wie dicht ein Grundstück bebaut werden darf. Beispiel: AZ = 0.50 bedeutet, dass auf einem 1’000 m²-Grundstück maximal 500 m² Geschossfläche erstellt werden dürfen. Die zulässige AZ ist im kommunalen Zonenplan festgelegt.
Was ist die Geschossflächenzahl (GFZ) — gleich wie AZ?: Im deutschen Sprachraum werden die Begriffe oft synonym verwendet, technisch ist die GFZ jedoch eine spezifischere Variante. In Deutschland heisst sie GFZ (BauNVO § 20), in der Schweiz meist AZ. Die Berechnung ist identisch: Geschossfläche / Grundstücksfläche.
Welche Flächen sind anrechenbar?: Das ist kantonal sehr unterschiedlich. Typischerweise zählen alle bewohnbaren Geschosse in voller Höhe (≥ 2.20 m). Estriche werden teilweise gewichtet (50 %), Untergeschosse meist nicht angerechnet, wenn sie nicht bewohnbar sind. Balkone, Lauben und Technikräume fallen je nach Kanton unter die Anrechnung. Im Zweifel: kantonale BGF-Definition prüfen.
Was ist der Bonus-Faktor?: Manche Gemeinden gewähren einen AZ-Bonus, wenn das Bauvorhaben besondere Merkmale erfüllt: Minergie-A-Standard, Quartiergestaltungsplan, Mehrnutzung im Erdgeschoss, oder besondere Verdichtungs-Förderung. Typische Bonus-Werte liegen bei 5-25 %. Lesen Sie das Baugesuch — falls die Bauherrschaft einen Bonus geltend macht, ist die zulässige AZ entsprechend höher.
AZ-Überschreitung ist gross — wie weiter?: Eine festgestellte AZ-Überschreitung gehört zu den stärksten Rügen mit besonders hoher Erfolgsquote. Wir empfehlen: (1) Vermessungs-Skizze als Beweismittel beilegen, (2) prüfen, ob die Bauherrschaft eine Ausnahmebewilligung beantragt hat, (3) im Wizard die AZ-Rüge mit konkreten Zahlen dokumentieren, (4) für Streitwert > CHF 100’000 zusätzlich Anwalts-Review buchen.

Geben Sie die Plan-Werte ein

Werte aus dem öffentlich aufliegenden Baugesuch oder dem Zonenplan Ihrer Gemeinde.

Grundstücksfläche (m²) *

Aus dem Grundbuch oder Bauplan. Bei Eckparzellen die effektive Fläche (nicht den Bauland-Anteil-Schnitt).

Geplante anrechenbare Geschossfläche (m²) *

Zulässige Ausnützungsziffer aus Zonenplan *

Aus dem Zonenplan Ihrer Gemeinde. Typische Werte: W2 = 0.40-0.55, W3 = 0.55-0.70, W4 = 0.70-1.00, Kernzone = 1.00-1.80, Industrie = variiert.

Bonus-Faktor wegen Quartierplan / Energie-Standard / Verdichtung

Manche Gemeinden gewähren AZ-Boni (z. B. Minergie-A, Quartiergestaltungsplan, Mehrnutzung). Wenn aktiviert, wird die zulässige AZ um den Bonus-Prozentsatz erhöht.

Wo finde ich die zulässige AZ für mein Quartier?

Faustregeln (CH): W2 = 0.40-0.55 · W3 = 0.55-0.70 · W4 = 0.70-1.00 · Kernzone = 1.00-1.80 · Mischzonen variieren stark.

Häufige Fragen

Was ist die Ausnützungsziffer (AZ)?

Die Ausnützungsziffer ist das Verhältnis zwischen anrechenbarer Geschossfläche und Grundstücksfläche. Sie regelt, wie dicht ein Grundstück bebaut werden darf. Beispiel: AZ = 0.50 bedeutet, dass auf einem 1’000 m²-Grundstück maximal 500 m² Geschossfläche erstellt werden dürfen. Die zulässige AZ ist im kommunalen Zonenplan festgelegt.

Was ist die Geschossflächenzahl (GFZ) — gleich wie AZ?

Im deutschen Sprachraum werden die Begriffe oft synonym verwendet, technisch ist die GFZ jedoch eine spezifischere Variante. In Deutschland heisst sie GFZ (BauNVO § 20), in der Schweiz meist AZ. Die Berechnung ist identisch: Geschossfläche / Grundstücksfläche.

Welche Flächen sind anrechenbar?

Das ist kantonal sehr unterschiedlich. Typischerweise zählen alle bewohnbaren Geschosse in voller Höhe (≥ 2.20 m). Estriche werden teilweise gewichtet (50 %), Untergeschosse meist nicht angerechnet, wenn sie nicht bewohnbar sind. Balkone, Lauben und Technikräume fallen je nach Kanton unter die Anrechnung. Im Zweifel: kantonale BGF-Definition prüfen.

Was ist der Bonus-Faktor?

Manche Gemeinden gewähren einen AZ-Bonus, wenn das Bauvorhaben besondere Merkmale erfüllt: Minergie-A-Standard, Quartiergestaltungsplan, Mehrnutzung im Erdgeschoss, oder besondere Verdichtungs-Förderung. Typische Bonus-Werte liegen bei 5-25 %. Lesen Sie das Baugesuch — falls die Bauherrschaft einen Bonus geltend macht, ist die zulässige AZ entsprechend höher.

AZ-Überschreitung ist gross — wie weiter?

Eine festgestellte AZ-Überschreitung gehört zu den stärksten Rügen mit besonders hoher Erfolgsquote. Wir empfehlen: (1) Vermessungs-Skizze als Beweismittel beilegen, (2) prüfen, ob die Bauherrschaft eine Ausnahmebewilligung beantragt hat, (3) im Wizard die AZ-Rüge mit konkreten Zahlen dokumentieren, (4) für Streitwert > CHF 100’000 zusätzlich Anwalts-Review buchen.